סוגיית הזכאות לדמי תיווך מהווה את לב ליבם של סכסוכים משפטיים רבים בתחום המקרקעין. על פי המדריך המשפטי, החוק קובע מסגרת נוקשה המגדירה מי זכאי לקבל שכר בגין פעולות אלו, כאשר אי-עמידה בתנאים מצטברים אלו עשויה להוביל לשלילת העמלה כליל, גם אם הושלמה העסקה בפועל. ## חובת הרישיון ודרישת הכתב נדבך היסוד לזכאות הוא קיומו של רישיון תיווך תקף במועד ביצוע הפעולה. מדובר בדרישה קוגנטית, שאינה מאפשרת חריגות או התניות, גם אם הצדדים הסכימו אחרת.
מתווך שרישיונו הוקפא או לא חודש, לא יוכל לגבות שכר גם עבור עבודה מורכבת שביצע. לצד דרישה זו, מחייב החוק קיומה של הזמנה בכתב. על הטופס לכלול פרטים מהותיים, לרבות שמות הצדדים, תיאור הנכס, מחיר משוער וגובה דמי התיווך. בעוד שבפסיקה קיימת מגמה של ריכוך מסוים בנסיבות מסוימות, החוסר במסמך כתוב מציב את המתווך בעמדת נחיתות משפטית ברורה. ## מבחן הגורם היעיל והבלעדיות לבחינת הזכאות משתמשים בתי המשפט במבחן "הגורם היעיל". המתווך אינו זכאי לשכר רק על הצגת נכס, אלא עליו להוכיח כי פעולותיו היוו את הכוח המניע להתקשרות בהסכם.
בתי המשפט בוחנים קריטריונים כמו סמיכות הזמנים בין הפעולה לחתימה, מידת המעורבות במשא ומתן והאם הלקוח ניסה לעקוף את המתווך. הסכמי בלעדיות משנים את התמונה באמצעות "חזקת הגורם היעיל". בתנאי שהמתווך ביצע פעולות שיווקיות כנדרש בתקנות, החוק מניח כי הוא הגורם שהוביל לעסקה, ובכך הוא זוכה להגנה רחבה יותר. עם זאת, חובותיו של המתווך תחת הסכם זה מחמירות, וחריגה מהן עלולה לבטל את החזקה. ## תיווך מסחרי וניגוד עניינים בתחום המסחרי, בתי המשפט נוטים לגלות גמישות רבה יותר כלפי דרישות צורניות בשל ניסיונם של הצדדים.
יחד עם זאת, חובות גילוי הן קריטיות בכל עסקה. אי-גילוי של עניין אישי או ניגוד עניינים בנכס עלול להביא לאובדן הזכאות לדמי תיווך באופן גורף. בסופו של יום, הדרך המיטבית להימנע מתביעות היא הקפדה על תיעוד מלא של כל שלבי המשא ומתן ופעולה בהתאם לדרישות החוק המפורטות. המידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מחליף בדיקה פרטנית של נסיבות המקרה והדין העדכני.